Contrat CCMI : avantages, inconvénients et alternatives

Définition du CCMI

Le CCMI est le Contrat de Construction de Maison Individuelle. Il encadre la construction d’une maison par un constructeur pour un particulier, qu’on appelle le maître d’ouvrage.

Application du contrat

Il s’applique à la fois à la construction de maison individuelle et à la construction d’immeuble n’excédant pas deux logements construits pour le même maître d’ouvrage. Ces structures doivent être destinées à un usage d’habitation ou à un usage mixte, à savoir habitation et professionnel. Et ce, sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage.

Cadre légal du CCMI

Le contrat est encadré par la loi du 19 décembre 1990 qui vise à protéger le particulier faisant construire son logement. 

Dans cette optique, le contrat offre plusieurs garanties légales au maître d’ouvrage que sont la garantie de livraison à prix et délais convenus, la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale (2 ans), la garantie décennale (10 ans) et l’assurance dommage-ouvrage.

Le contrat doit obligatoirement comporter : le prix, les modalités de paiement, les délais d’exécution, les conditions suspensives (Ex : Obtention du permis de construire et du financement), les pénalités de retard et le droit de rétractation (10 jours).

CCMI avec ou sans fourniture de plan

Il existe deux types de CCMI : 

• Le CCMI avec fourniture de plan : C’est le plus répandu, il implique que ce soit le constructeur qui conçoit les plans et réalise les travaux. Auquel cas, la maison est généralement standardisée.
• Le CCMI sans fourniture de plan : Ici, c’est le particulier qui fournit le plan conçu par un architecte par exemple, au constructeur qui effectue ensuite les travaux. Auquel cas, le particulier a plus de liberté mais il porte aussi la responsabilité des plans.

• Respect du prix et des délais fixés au contrat

Dans un Contrat de Construction de Maison Individuelle, le constructeur a obligation d’indiquer le prix global et les délais dans lesquels il compte réaliser la maison. 

Le prix ne peut pas être révisé à la hausse, en revanche, toute demande non prévue au contrat initial pourra entraîner un surcoût. Quant aux délais de livraison, s’ils ne sont pas respectés, des pénalités de retard pourront être appliquées, à condition qu’elles soient également mentionnées au contrat.

• Une protection juridique importante

La vocation du CCMI, en plus d’apporter un cadre légal, est de protéger le particulier contre les risques de malfaçons, de désaccords, ou d’abus de pouvoir, notamment à travers les garanties qu’il propose.

La garantie de livraison à prix et délais convenus et la garantie de parfait achèvement (réparation des défauts visibles) assurent une réception conforme. La garantie biennale et décennale agissent dans la durée pour prémunir le particulier contre les vices cachés notamment.

• Les responsabilités du constructeur sont clairement définies

Le constructeur a la responsabilité d’assurer des travaux de qualité, avec des matériaux conformes et dans le respect des normes de construction. Il sera donc en charge des réparations liées à des malfaçons sur le chantier.

• Un processus simple

Avec un CCMI, le constructeur de maison s’occupe de tout : choix et coordination des artisans, suivi de chantier, facturation… Cela limite les démarches du particulier qui peut se reposer entièrement sur son constructeur pour la gestion du chantier. Il en est de même au niveau administratif puisqu’il n’aura pas à gérer plusieurs entreprises, contrats et factures.

• Un manque de personnalisation et de flexibilité

Avec un CCMI, la marge de manœuvre du client est réduite. Les plans proposés par un constructeur sont souvent standardisés, et les modifications peuvent s’avérer coûteuses. Et ce lorsqu’elles sont acceptées car un constructeur peut aussi s’y opposer. 

Cela s’explique par le fait que le prix et les délais attractifs souvent proposés reposent sur la standardisation, sortir du cadre s’avère donc problématique et vous en payez le prix fort, en termes de délais et de coûts.

• Des prix et un processus opaque

Lorsque vous signez un CCMI, vous vous engagez à payer un tarif forfaitaire, et il est important de consulter le détail de ce qu’il inclut car il peut parfois omettre certains travaux pourtant essentiels : raccordement aux réseaux, traitement du sol…

• Pas de suivi de chantier pour le particulier

Avec un Contrat de Construction de Maison Individuelle vous êtes totalement dépendant du constructeur. C’est lui qui gère le chantier, et il n’est pas tenu de vous informer des problématiques rencontrées et des choix techniques effectués. Le client n'a pas forcément un accès libre à son chantier, pendant la phase de construction. Il peut aussi refuser la présence d’un expert pour le contrôle des travaux.

• Une complexité administrative

Si le CCMI simplifie certaines démarches car vous ne multipliez pas les contrats avec les entreprises intervenant sur le chantier par exemple, il comporte aussi son lot de lourdeurs administratives. 

En effet, il lui incombe de vérifier le permis, de réaliser les démarches d’obtention de prêt et de contrôler les assurances. De plus, il devra gérer seul le recours en cas de litige.

• Négliger la vérification de la solvabilité du constructeur

Malgré les garanties prévues par la loi, les conséquences d’une liquidation ou d’un redressement du constructeur peuvent être dramatiques (retard, abandon…).

• Un prix de départ attractif qui cache des surcoûts prévisibles

Avez-vous pensé à tout ? Le raccordement, l’étude de sol ou encore l’aménagement extérieur ne font parfois pas partie du contrat.

• Un contrat aux garanties insuffisantes qui protège le particulier, mais mal

D’abord parce que les garanties prévues impliquent une grande rigueur de la part du particulier, sans quoi il n’en bénéficiera pas. Et aussi parce que le constructeur cherche à minimiser sa responsabilité ou encore les pénalités de retard potentielles.

• Sous-estimer le risque de retard de chantier car le délai semble garanti au CCMI

En cas de retard, le constructeur pourrait les justifier par les causes légales de prolongation (intempéries, pénuries…) et les pénalités de retard ne seront pas toujours à la hauteur du désagrément.

• Le contrat de maîtrise d’œuvre avec un maître d’œuvre ou un architecte

Avec un maître d’œuvre ou un architecte, vous avez plus de marge de manœuvre, ce qui vous permet de personnaliser votre maison. Vous êtes accompagné et conseillé, et avez un meilleur contrôle sur l’avancée du chantier.

• L’auto-construction 

Si vous détenez de bonnes compétences techniques, gérer vous-même votre chantier vous offre une liberté totale et des économies non négligeables.

• Le contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

Vous achetez un logement neuf sur un plan, idéal pour les particuliers qui recherchent un bien immobilier clé en main.

Vous l’aurez compris, le CCMI présente autant d’avantages que d’inconvénients. Il existe d’excellents constructeurs, et d’excellents maîtres d’œuvre, tout comme l’inverse, donc prenez le temps de comparer, n’hésitez pas à les consulter pour faire votre choix. Surtout, posez-vous les bonnes questions : 

• Souhaitez-vous un bien unique ou juste une maison fonctionnelle ?
• Avez-vous l’intention de vous impliquer dans les travaux ?
• Quel budget souhaitez-vous allouer à votre projet ?

Chez Baticonfort, nous sommes maître d’œuvre et nous accompagnons nos clients depuis 30 ans dans la construction d’une maison sur mesure. Pour en savoir plus sur le déroulement d’un chantier, prenez rendez-vous dans une des 4 agences de notre entreprise familiale.