Comment financer son projet de construction ?

Avant tout projet d’achat ou de construction de maison, vous devez connaître votre capacité d’emprunt. Autrement dit, il s’agit du montant que vous pouvez emprunter et de la mensualité que vous pouvez assumer. 

Les banques regardent principalement :

• Le taux d’endettement, plafonné à 35% assurance emprunteur comprise.
• Le reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste chaque mois après paiement de la mensualité, en tenant compte de vos charges fixes.
• La stabilité de la situation, revenus, contrat de travail, ancienneté, gestion des comptes.
• La durée du prêt. Dans certains projets de construction, un différé peut permettre d’étendre la durée totale du prêt jusqu’à 27 ans, selon les pratiques bancaires et le montage retenu.
• L’apport, qui sert à sécuriser le dossier et à financer les frais annexes comme ceux du notaire par exemple. 

À la différence d’un achat dans l’ancien, le financement d’un projet de construction intègre des frais annexes, comme : 

• Le terrain et l’acquisition : le prix du terrain et les frais de notaire. 
• Les coûts liés au terrain : la viabilisation si le terrain n’est pas raccordé, l’accès au terrain si nécessaire, l’étude de sol…
• La construction : le coût des travaux et les prestations prévues au contrat. 
• Les taxes et assurances : la taxe d’aménagement, l’assurance dommages ouvrage, la PFAC (Participation au Financement de l'Assainissement Collectif).
• Les finitions et équipements : la cuisine, les rangements, la clôture, le portail, la terrasse, les aménagements extérieurs…
• Les frais de financement : frais de dossier, la garantie bancaire, l’assurance emprunteur… 

Financer une maison qui n’existe pas encore ne se traite pas comme un achat dans l’ancien. La banque finance l’opération en deux temps : le terrain, puis la construction.

Par exemple, si votre apport ne permet pas d’acheter le terrain, deux montages sont possibles.

• Deux prêts distincts : un prêt pour le terrain, puis un prêt pour la construction.
• Un prêt global incluant le terrain et la maison, aussi appelé prêt construction.

Dans la pratique, le prêt global est souvent choisi pour une raison simple : un seul financement, une vision claire de l’opération et un fonctionnement plus fluide pendant le chantier.

Mais la grande particularité du prêt construction, c’est que l’argent n’est pas versé en une seule fois. En effet, le déblocage se fait par étapes :

• La banque débloque d’abord les fonds nécessaires à l’achat du terrain au moment de la vente,
• Puis elle libère progressivement les sommes destinées à la construction, au rythme de l’avancement du chantier, sur la base des appels de fonds. 

Autrement dit, la banque finance ce qui est réalisé, au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Lorsque vous signez avec un maître d'œuvre, vous bénéficiez d’un cadre plus sécurisant et financièrement plus intelligent. Contrairement aux constructeurs en CCMI qui appellent 25 % du prix dès les fondations — ce qui alourdit immédiatement vos intérêts intercalaires — notre fonctionnement protège votre trésorerie et limite le coût global de votre financement.

Le conseil de Baticonfort : quand vous signez un compromis pour le terrain ou un contrat pour la construction, il est indispensable de prévoir une condition suspensive d’obtention du prêt portant sur l’ensemble de l’opération terrain + maison. Sans cette précaution, vous pouvez vous retrouver engagé alors que le financement n’est pas validé.

Pendant la construction, vous ne remboursez pas forcément le prêt comme un crédit classique. Deux situations existent : 

• Vous remboursez immédiatement le crédit : vous payez vos mensualités de prêt dès le départ. C’est possible, mais cela implique souvent de cumuler cette mensualité avec le loyer ou le prêt de votre logement actuel.
• Vous êtes en différé pendant le chantier : dans ce cas, vous ne payez pas le capital chaque mois mais uniquement l’assurance emprunteur et les intérêts calculés sur les montants déjà débloqués. 

Ces intérêts s’appellent intérêts intercalaires. Ils augmentent à mesure que le chantier avance, parce que les sommes débloquées deviennent de plus en plus importantes. Ce point doit être intégré dès la simulation, surtout si vous avez encore un loyer ou un crédit en parallèle.

Les aides à la construction visent surtout les ménages modestes ou intermédiaires, avec une priorité pour les primo-accédants. Avant de finaliser votre prêt, vérifiez votre éligibilité, car certaines aides dépendent de la zone et du type de projet. Voici les dispositifs les plus courants :

• PTZ (prêt à taux zéro) : réservé aux primo-accédants sous plafonds de ressources. Depuis 2024, il est recentré et l’accès au PTZ pour une maison individuelle neuve est devenu très limité, sauf exceptions territoriales.
• Prêt accession Action Logement : destiné aux salariés du privé d’entreprises de plus de 10 salariés, sous plafonds de revenus. Il finance une partie du projet à taux réduit, en complément du prêt principal.
• PSLA (location-accession) : pour les ménages aux revenus modestes achetant dans un programme agréé. Le dispositif peut ouvrir droit à une TVA réduite et à une exonération de taxe foncière sur une longue durée, selon les conditions.
• Aides locales : certaines communes, départements ou régions proposent des prêts à 0 % ou des subventions. L’ADIL peut vous aider à identifier les aides disponibles pour votre projet de construction.
• Exonération de taxe foncière : une maison neuve peut bénéficier, selon la commune, d’une exonération pendant les deux premières années suivant l’achèvement des travaux. À vérifier localement et à déclarer dans les délais.

Votre banque ou un courtier peuvent vous accompagner pour obtenir un prêt et financer votre projet de construction. Mais sur une maison neuve, la solidité financière ne dépend pas uniquement du crédit. Elle dépend aussi de la façon dont le projet est cadré et suivi. Un chantier mal préparé ou mal coordonné, ce sont des retards, des ajustements et des surcoûts qui viennent bousculer le budget initial.

Un maître d’œuvre intervient justement pour sécuriser ce volet. Il coordonne les étapes, vérifie la cohérence des devis, pilote le planning et limite les mauvaises surprises.

Chez Baticonfort, nous étudions avec vous le coût total de votre maison, poste par poste, afin de définir un budget réaliste et vous permettre de déposer un dossier clair et cohérent à votre banque. L’objectif est simple : sécuriser votre budget jusqu’à la remise des clés ! 

• Évaluez votre capacité d’emprunt avant toute recherche de terrain.
• Intégrez le coût global : terrain, taxes, finitions et frais bancaires.
• Le prêt construction débloque les fonds progressivement, selon l’avancement du chantier.
• Pendant les travaux, vous pouvez payer uniquement les intérêts intercalaires.
• Vérifiez votre éligibilité aux aides : PTZ, Action Logement, PSLA, aides locales.
• Prévoyez une condition suspensive de prêt pour sécuriser terrain et maison.
• Un projet bien cadré limite les surcoûts et sécurise votre budget.