Étude de sol : tout savoir avant d’acheter un terrain à construire

L’étude de sol, également appelée étude géotechnique, consiste à analyser la composition et le comportement du sous-sol d’un terrain destiné à accueillir une construction.

Contrairement à une idée reçue, elle ne vise pas à déterminer si le terrain est constructible. Cette question relève des règles d’urbanisme et du plan local d’urbanisme (PLU). Son objectif est de comprendre comment le terrain va réagir une fois la maison construite.

L’étude de sol permet notamment d’identifier :

• La présence d’argile ;
• La sensibilité du terrain à l’eau ;
• L’existence d’une nappe phréatique ;
• La présence de remblais ;
• Des cavités naturelles ou artificielles ;
• Une éventuelle pollution ;
• Certains risques géologiques ou sismiques.

Ces informations permettent d’identifier les contraintes susceptibles d’avoir un impact sur la future construction. Une nappe phréatique proche de la surface peut compliquer la réalisation d’un sous-sol. Des remblais mal compactés peuvent entraîner des tassements du terrain. La présence d’une cavité souterraine peut nécessiter des investigations complémentaires avant le démarrage des travaux.

Le risque le plus fréquent reste toutefois celui lié aux sols argileux qu'on retrouve notamment en Loire-Atlantique. Lors des périodes de sécheresse, l’argile se rétracte. Lorsque les pluies reviennent, elle gonfle à nouveau. Ce phénomène de retrait-gonflement des argiles provoque des mouvements de terrain qui peuvent entraîner des fissures sur les murs, les façades ou les fondations.

Ainsi, l’étude géotechnique permet d’identifier ces risques avant le démarrage du projet et d’adapter la construction aux caractéristiques réelles du terrain.

Depuis le 1er octobre 2020, la loi ELAN du 23 novembre 2018 impose la réalisation d’une étude géotechnique pour certains terrains constructibles. Cette obligation est encadrée par les articles L.112-20 à L.112-25 du Code de la construction et de l’habitation.

Elle concerne les terrains situés dans des zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles, un risque naturel responsable de nombreux sinistres sur les maisons individuelles. 

Les secteurs les plus exposés se situent notamment en Nouvelle-Aquitaine, en Centre-Val de Loire, en Bourgogne–Franche-Comté ou encore en Provence-Alpes-Côte d’Azur. À l’inverse, la Bretagne, la Corse, les Vosges ou les Alpes sont moins concernées.

Pour savoir si une parcelle est située dans une zone soumise à cette obligation, il suffit de consulter le site Géorisques. La cartographie classe les terrains selon plusieurs niveaux d’exposition au risque : faible, moyen ou fort.

L’objectif de cette réglementation est d’informer les acquéreurs des risques géotechniques liés au terrain et d’adapter la construction d’une maison aux caractéristiques du sous-sol.

Par ailleurs, les règles techniques applicables aux travaux de fondation depuis septembre 2019 renforcent l’importance de disposer d’une étude géotechnique adaptée au projet. Dans la pratique, celle-ci n’est toutefois pas systématiquement réalisée dans le Morbihan, où les sols sont généralement considérés comme plus favorables qu’en Loire-Atlantique. La nature du sous-sol pouvant varier d’une parcelle à l’autre, Baticonfort recommande néanmoins de réaliser une étude de sol pour chaque projet de construction.

Dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles, l’étude géotechnique est obligatoire dans les cas suivants : 

• La vente d’un terrain non bâti destiné à la construction d’une maison individuelle. Le vendeur doit alors remettre à l’acquéreur une étude géotechnique préalable annexée à la promesse de vente ou à l’acte authentique.
• La conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Les caractéristiques du terrain doivent alors être prises en compte dans la conception du projet afin de limiter les risques liés aux mouvements du sol.

La réglementation prévoit toutefois certaines exceptions. Par exemple, l’étude géotechnique n’est pas exigée pour une extension inférieure à 20 m2 lorsqu’elle est désolidarisée du bâtiment existant. Elle n’est pas non plus requise pour les travaux qui n’ont aucune incidence sur les fondations ou sur le système d’écoulement des eaux.

Lors d’un projet de construction, deux études géotechniques peuvent intervenir à des étapes différentes : 

• La G1 (étude géotechnique préalable) est réalisée avant la vente du terrain. Son rôle est d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques du sous-sol et les principaux risques identifiés sur la parcelle. Lorsqu’elle est obligatoire, elle est fournie par le vendeur et annexée au compromis de vente.
• La G2 (étude géotechnique de conception) intervient après l’achat du terrain, lorsque le projet de maison est défini. Plus approfondie, elle prend en compte les caractéristiques de la future construction afin de déterminer les fondations et les solutions techniques adaptées au terrain. L’étude G2 est alors financée par l’acquéreur du terrain. 

Le conseil de Baticonfort : conformément à l’article L.112-21 du Code de la construction et de l’habitation, une étude géotechnique préalable reste valable pendant 30 ans, à condition qu’aucun remaniement du terrain n’ait modifié les caractéristiques du sol depuis sa réalisation.

Signer un compromis de vente avant de connaître les caractéristiques du sous-sol peut réserver quelques mauvaises surprises. C’est précisément pour éviter cette situation qu’il est possible d’intégrer une clause suspensive liée à l’étude de sol.

Le principe est simple : l’achat devient définitif uniquement si les résultats de l’étude géotechnique sont compatibles avec le projet envisagé. Si l’analyse révèle des contraintes majeures ou des surcoûts importants liés aux fondations, l’acquéreur peut renoncer à la vente dans les conditions prévues au contrat.

Cette précaution est particulièrement utile lorsqu’aucune étude géotechnique n’a été réalisée avant la mise en vente du terrain.

Afin d’éviter toute ambiguïté, la clause doit définir précisément les conditions permettant de se retirer de la vente. L’accompagnement d’un notaire est donc vivement conseillé lors de sa rédaction.

L’essentiel à retenir

• L’étude de sol analyse le sous-sol et son comportement face à une future construction.
• Elle détecte notamment l’argile, l’eau, les remblais, les cavités et certains risques géologiques.
• Elle est obligatoire dans certaines zones exposées au retrait-gonflement des argiles, et est vivement recommandée dans tout projet de construction.
• La G1 informe l’acquéreur avant la vente et reste généralement à la charge du vendeur.
• La G2 adapte les fondations au projet de maison après l’achat du terrain.
• Une clause suspensive permet de renoncer à l’achat en cas de contraintes ou surcoûts majeurs.
• L’accompagnement d’un notaire sécurise la rédaction de cette clause.